Аналитики компании «Метриум»
подвели итоги I полугодия годана рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения
вырос на 5,1%. Средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 369 865 руб. (+14,9%
за 3 месяца; 23% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев).
По данным
«Метриум», по итогам I полугодия 2021 года на рынке новостроек
бизнес-класса г. Москвы в активной фазе реализации был представлен 81 проект, в
которых экспонировалось 10 195 квартир (757 тыс. кв. м). Объем предложения
жилой недвижимости бизнес-класса возрос, чему способствовал выход на рынок нового
предложения. С начала года число продаваемых лотов подросло на 5,1%, а
продаваемая площадь – на 4,6%. При этом за последние 6 месяцев были завершены
реализации в 21 проекте (в I квартале выбыло 6 комплексов, во II квартале – 15
проектов).
С
начала года локальный рынок пополнился восемью новыми проектами бизнес-класса,
не считая того, возобновились ранее приостановленные продажи в ЖК «Достижение». Также
были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:
–
Headliner (очередь 3, корп. 5);
–
«Метрополия» (шаг 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen);
–
«Западный порт» (Блок 2.2.2: корп. 5, 6, 11, 12);
–
«Береговой» (2 очередь);
–
«Событие» (2 очередь);
–
West Garden (корп. 13);
–
«Now. Квартал на набережной» (2 очередь, корп. 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.7);
–
TopHILLS (корп. 7);
–
Foriver (корп. 1);
–
«AFI Park Воронцовский» (корп. 3, 4);
–
Sydney City (корп. 3);
–
«Павелецкая Сити» (2 очередь: корп. 7 «Вивьен», 8 «Хамфри»);
–
«Полуостров» (2 квартал: корп. 3, 4, 5, 6);
–
«Знак» (корп. 26, 27);
–
«Ривер Парк» (фаза 2 корпус 4);
–
City Bay (2 очередь);
–
Nagatino i-Land (корпус А1, корпус Б, корпус В, корпус А2);
–
«ЗИЛАРТ» (корп. 13).
В структуре предложения по
административным округам лидирующую позицию занял ЗАО с толикой в 22,3% (+7,1
п.п.) от общего количества квартир бизнес-класса «старенькой» Москвы. В данном
округе за последние 6 месяцев количество квартир в абсолютном выражении подросло
на 54% за счет большого объема экспозиции в проектах «Береговой» (более 800
квартир) и «Событие» (более 400 квартир). В ЗАО появился только один небывалый
комплекс Will Towers, но во многих уже представленных проектах стартовали
реализации новых корпусов («Западный порт», «Береговой», «Событие», West Garden).
ЮАО спустился на вторую позицию –
на него пришлось около 21,9% (+0,3 п.п.) от общего объема нового строительства.
В ЮАО в абсолютном выражении количество квартир подросло на 6,8% относительно конца
2020 года. В данном округе вышли два новых проекта: Dream Towers (девелопер ГК «Регионы»)
и Shagal (Группа «Идеал»).
Третье место принадлежит ЮВАО (14,4%,
-2,2 п.п.), где идет активная реализация проектов «Метрополия» (вышли новые
корпуса шаг 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen), «Знак» (новые корп. 26, 27) и
Balance. За счет выхода в реализацию комплекса «Достижение» заметно увеличилась доля
СВАО – до 11,7% (+4,5 п.п.). Толика СЗАО в экспозиции составляет всего 10,6% (-3,7
п.п.), несмотря на то что в данном округе вышел новый проект «Полуостров» (ДОНСТРОЙ) и стартовала
2 очередь City Bay (MR Group). Приблизительно равное распределение долей у ЮЗАО (8,4%,
+0,3 п.п.) и САО (6,3%, -3,9 п.п.), а в ЦАО – всего 4,1% (-2,5 п.п.).
Малая доля предложения по-прежнему отмечается в ВАО (0,2%, -0,2 п.п.).
В
структуре предложения по стадии строительной готовности наблюдается повышение
доли новостроек на начальной стадии строительства. Благодаря выходу нового
предложения, чуток меньше половины всех экспонирующихся квартир сосредоточено в
корпусах на исходном этапе строительства – 46,5% (+12,7 п.п. за 6 месяцев), но
при этом в прошедшем квартале доля предложения квартир в домах на котловане составляла
рекордные 51,7%. В новостройках на стадии монтажа реализуется 25,2% (+3,1 п.п.)
от всего объема. Домов, где ведутся отделочные работы, – 16,4% (-10,9 п.п.). Толика
лотов в уже введенных в эксплуатацию корпусах составила 11,9% (-4,9 п.п.), что близко
к наименьшим значениям доли готового предложения за последние 4 года.
Существенных конфигураций в
структуре предложения по типам квартир по итогам квартала не вышло, однако
стоит отметить плавный рост толики студий, однокомнатных и трехкомнатных квартир.
Большая доля в предложении по-прежнему принадлежит двухкомнатным лотам (35,2%,
-3,4 п.п.). На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится 23,9% (+1,2
п.п.) и 30,7% (+3,1 п.п.) соответственно от общего количества. Толика многокомнатных
составила всего 5,3% (-1,8 п.п.), студий – 4,8% (+0,9 п.п.).
Отделка формата white box становится более
пользующейся популярностью. За счет выхода новых проектов толика лотов с предчистовой отделкой по
итогам I полугодия 2021 года выросла до 25,7% (+2,5 п.п.). Толика предложения
без отделки по-прежнему составляет огромную часть предложения (61,3%, -2,4
п.п.). С готовой отделкой экспонировалось 12,5% от общего количества квартир
(-0,1 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная
стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса в I квартале 2021 года
составила 369 865 руб. (+14,9% за 3 месяца; 23,0% за 6 месяцев; +42,6% за 12
месяцев). Рост обоснован несколькими факторами: появлением новых объектов с
высочайшей стартовой ценой квадратного метра относительно рынка, а также повышением
покупательской активности в прошедшем периоде. Вымывание квартир с более
легкодоступным бюджетом покупки отразилось на росте средней цены фактически по всем
объектам строительства.
За последние 6 месяцев средние цены выросли
во всех окрестностях (медианное значение темпа роста цены квадратного метра по
округам составило 21,7%). Более заметное увеличение показателя зафиксировано
в окрестностях, где активно выходили новые проекты с высочайшими стартовыми ценами и завершились
продажи наименее ликвидных остатков в старых проектах: СВАО (+45,2%), ЗАО (+31,3%),
ВАО (+23,3%), СЗАО (22,6%) и ЮЗАО (+21,75). Пересмотра цен застройщиками в
сторону понижения отмечено не было. Минимальный рост цены квадратного метра наблюдался
в САО (+8,8%). В других округах произошло увеличение средневзвешенной цены
квадратного метра в границах 12,4-13,6% за полугодие.
Средний
бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 27 млн
руб. За прошедший квартал бюджет предложения вырос полностью во всех типологиях,
но самая высочайшая динамика роста бюджета предложения отмечается у двухкомнатных
квартир (+16,9% за 3 месяца; +26,3% за 6 месяца, +46,5% за 12 месяцев).
Рейтинг
самых доступных предложений в I полугодии 2021 года:
– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый): студия
площадью 22,7 кв. м за 6,6 млн руб.
– ЖК AFI Tower (СВАО / р-н Свиблово) студия
площадью 21,8 кв. м за 7,8 млн руб.
– ЖК «Фестиваль Парк» (САО / р-н Левобережный):
студия площадью 21,1 кв. м за 7,8 млн руб.
Главные тенденции
«Первая половина 2021 года для
рынка новостроек бизнес-класс была довольно оживленной как в части спроса,
так и в части предложения, – комментирует Мария
Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– За последние 6 месяцев завершились
реализации в 21 проекте, а количество представленных проектов снизилось до 81. Последний
раз такое «маленькое» число комплексов бизнес-класса отмечалось в I квартале
2017 года (тогда в продаже было 79 комплексов), а за последние 2 года на рынке шла
реализация в среднем 95 проектов сразу. Застройщики вывели на рынок 8 новых
комплексов (7 из их в I квартале) и существенно нарастили объем экспозиции в
уже представленных проектах, благодаря чему число квартир в экспозиции возросло
на 5,1% (до 10,2 тыс. штук). Для сопоставления – в первой половине 2020 года стартовали
всего 3 проекта, а объем предложения на середину года составил 13,8 тыс.
квартир.
В бизнес-классе квадратный метр
достигнул очередного рекорда в 370 тыс. руб. (+14,9% за 3 месяца; 23,0% за 6 месяцев;
+42,6% за 12 месяцев), а средний бюджет предложения составил 27 млн руб. (+17,1%
за 3 месяца; +20,2% за 6 месяцев; +41,0% за 12 месяцев). Стоит отметить, что за
последние 6 месяцев в бизнес-классе средняя цена метра выросла заметнее,
чем в новостройках массового сектора (+9,1% за 3 месяца) и в секторе квартир
Новой Москвы (+6,7% за 3 месяца)».
СПРОС
«К середине 2021 года рынок
новостроек бизнес-класса в «старенькой» Москве пришел к весьма напряженному состоянию:
максимально высокие цены и дефицит ликвидного предложения, –
продолжает Мария Литинецкая. – Динамику
роста цены квадратного метра во II квартале 2021 года на уровне +15% можно
именовать рекордной, так как за последние 5 лет средний квартальный темп составил
2,7%. До II квартала 2021 года наибольший квартальный рост цен наблюдался в IV
квартале прошедшего года, когда рынок прибавил +9% к цены квадрата. Динамику
цен определила высокая активность покупателей, обусловленная практически
завершенной программой льготной ипотеки, а также возрастающим инвестиционным
интересом у клиентов, ориентированных на сохранение собственного капитала.
Высокий уровень цен и риск
остывания рынка будут давить на инвестиционный спрос, а растущие ипотечные
ставки и слабенькая динамика доходов способны охладить спрос со стороны конечных
покупателей жилища этого класса. Тем не менее относительно маленький объем текущего
предложения и хорошие реализации в последние 12 месяцев могут поспособствовать
удержанию застройщиками достигнутого уровня цен в бизнес-классе».
Источник: rossbiz.ru
